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[楼市杂谈] 浅谈宿州房价及区域投资

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楼主
发表于 2012-8-2 11:20 | 只看该作者 |只看大图 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
本帖最后由 风之矢 于 2012-8-3 09:01 编辑

在论坛上看了不少关于宿城房价的言论,个人发表一点粗浅的看法。

一、政策面:对于房价,地方的政策和中央的调控本身就存在着博弈,宿城算不上是大城市,国家调控的影响微乎其微,城市化进程还在继续,作为一个新兴城市尚有很大的发展。国务院办公厅今年2月发布《关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》明确提出放开中小城市户籍,鼓励中小城市发展,对中小城市算是利好。10年就有人说房价开始降,降在哪了呢,个别小区稍微打那个几个百分点吧,私人建房不涨就算不错了,都说宿城就那么多人,建那么多房子谁住?也没见哪个开发商建的房子卖不出去。
宿城的房地产还是有一定前景的,说说老城吧,老城开征土地出让金,土地出让金的征收本身就是在增加建房成本,对于房价的上涨有一定的刺激作用,个人觉得,如果房价上涨导致整个城区的建设缓慢,政府也是不想看到的吧,起码一些政绩工程得不到保障,对于官路的畅通是没有好作用的,政府征收土地出让金这一行为可以看出,政府对于房价上涨还是持乐观态度的,在别的国家咱不敢说,在咱们国家,政府让一切都成为可能!
但是有一点是不可以忽视的,现在进城买房的主流是哪部分人?是老实本分的庄稼人吗?不是,是留守在家的老人吗?不是。而是大量的外出务工人员,不说大势所趋,假设是我们自己,辛苦打工好几年,挣了十几二十万,你是愿意在家买房子,还是愿意进城呢?我想大部分人会选择进城,进城不仅仅意味着成为一个城市人,更多的是医疗,教育以及一些公共资源的分享。北上广买不起,省会城市也高不可攀。宿城随着承接沿海地区的产业转移,可以提供更多就业岗位,身边的亲朋好友原来在沿海打工的都回到虚线,买房安家工作。
二、成本:再谈谈建房成本,不说物价,明显的人力成本正在不断攀升,会直接导致房价的攀升。还有政府那居高不下的地价,为房价提供强力支撑,指望大跌是不现实的。
三、需求:房子最基本属性还是供人居住的,人口基数、城市化率是房价有力支撑
可以看出1984年-1990年的出生人口最多,1990年达到最高峰,中国平均购房年龄27岁,即刚需的顶峰应该出现在2017-2018年。




(工业和服务业的发展使大量人口从农业流向二三产业)

7月26日国务院通过《关于大力实施促进中部地区崛起战略的若干意见》,
来在支持重点地区发展方面,将加快构建沿陇海、沿京广、沿京九和沿长江经济带,推动晋中南、皖北、赣南、湘南地区开发开放,培育新的经济增长带。
宿州现在城市化率只有33%按照规划2020年要达到45%,仍然低于全国2020年55%的规划,即使到2025年前宿州仍然会保持高于全国城市化率增长的速度,城市化对宿州房价的支撑应该持续到2025年,2025年前远远不断的新增人口无论是买房还是租房,都将会给宿州的房价带来强力支撑。
四、其他:问问我们身边的人,假设你30万买套房子,买了三个月以后有人原价买你的,你卖吗?给你29万9,你卖吗?甚至是给你30万零三千,你卖吗?答案可能是否定的吧,个人观点,宿城的房价降是降不下去的,一旦大降的话首先不愿意的是广大老百姓,因为那意味着房子价值的缩水,财产的缩水,房价上涨还是有一定空间的,咱们暂时不去质疑一些宣传的真实性,但是有一点是可以肯定的,宿城的是在持续向前发展的,宿城的发展必定会吸引更多,更大,更优质的开发商的进入,未来宿城的房价一定不低,综合考虑个人觉得宿城的房价在2020年之前还是会继续上涨的。
无论房价的高与低,我们有需求的,就去买,买合适自己,适合自己的房子,自己喜欢,同时又能负担起的,当然,有余钱的也可以作为一种投资升值的方式。
房价降低的可能因素:首先:打破政府土地供应的垄断,允许个人建房,将会大幅拉低房价。为何小产权房和自建房远低于市场价格,原因在于地价和税费(这2块在商品房成本中超过65%)。这就是美国人为什么别墅还比我们房价低的最重要的原因。
其次:房产税的开征,房产税的开征将会大幅提高房屋的持有成本,产权人的持有成本大幅增加,2个选择要么将成本转嫁给租户,要么抛售房屋,房价短时间内小幅降低,房租长期大幅上涨。可以参见开征房产税国家,如美国等或试点房产税的上海市。



2011年1月上海开征房产税房租当月便大幅上涨,并一直持续至今。开征1年多后房价在政策调控和房产税双重打压下也只有很小幅的下降。在房产税开征后房东和租房户的博弈中税务局笑到最后,房东将成本转嫁给租户,恰恰是开始对开征房产税支持的无产阶级者输的最惨,除非租户们全都不租房子,老婆孩子全家集体睡马路数月来和房东博弈,房东也只有几个月都租不出去房子才会着急选择自己承担房产税或者抛售房产,明显看出房产税开征后,租户博弈中完全没有对话的资本,完全的弱势使得他们不得不承担加税的重负。美国房租高昂,房价不贵(而这个恰恰是土地和建房自由造成的)。叫嚣着房产税能大幅降低房价的还是醒醒吧,房产税在长期抑制房价上涨或许有些作用,但绝对难以大幅打压房价。
土地供应垄断的打破,个人认为20年内是看不到,也许这辈子都看不到。房产税的全面开征起码要10年后。在通货膨胀的时代,房产仍然是很好的保值投资。
今天的新闻:
file:///C:/Documents%20and%20Settings/Administrator/Application%20Data/Tencent/Users/56672907/QQ/WinTemp/RichOle/@%7BO%7B_M4PSFO$E%7D%7DDVXR3S0H.jpg
  全国市场连续两个月开始反弹,政策调控空间其实已经不大,除非回到计划时代~~宿州未来10年跑赢全国大多数城市没有问题。
房子涨跌,只要在自己能够接受的范围内,随他去吧,保持一份乐观的心态,好好生活比什么都重要。

以上全是个人观点,欢迎各位指正,说的不对的地方多多担待,杜绝粗话。




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沙发
 楼主| 发表于 2012-8-2 11:21 | 只看该作者
占楼先:吃饭去,午饭后:房产区域投资价值
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发表于 2012-8-2 13:16 | 只看该作者
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发表于 2012-8-2 16:02 | 只看该作者
恩 分析的比较专业
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发表于 2012-8-2 16:08 | 只看该作者
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发表于 2012-8-2 16:23 | 只看该作者
假如政府不搞土地财政,房价会那么高吗?最大的发展障碍及吸血鬼是谁?大家清楚就行。房价跌除非土地降价。
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发表于 2012-8-2 16:24 | 只看该作者
土地财政是推高房价的罪魁祸首!
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我愿意,用一辈子的桃花运,来换一个对的人!

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发表于 2012-8-2 21:31 | 只看该作者
完全赞同楼主的思想。。。
芸芸众生里,我只想找一个可以和我一起搞怪的你,在他人笑我们太疯癫的眼神里,我们拥有笑他人看不穿的小甜蜜。.
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发表于 2012-8-3 08:43 来自掌上神器 | 只看该作者
条理非常清楚,思路也很清晰。支持。
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发表于 2012-8-3 11:47 | 只看该作者
就是用专业的数据来说明房价不降的理由,挺费心的。
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